Wie in België al jaren investeert in vastgoed, kent het spel. Bij de aankoop van een bijkomend onroerend goed – een tweede verblijf, een opbrengsteigendom of een verhuurpand – werd steevast hetzelfde fiscale advies gegeven: financier met een lening.
Niet toevallig. De reden was eenvoudig én algemeen gekend: de betaalde intresten op die lening mochten in mindering worden gebracht van de belastbare onroerende inkomsten. Dat gold niet alleen voor het aangekochte pand zelf, maar voor het geheel van de onroerende inkomsten van de belastingplichtige. Met andere woorden: intresten fungeerden als een hefboom om de personenbelasting op vastgoedinkomsten structureel te verlagen.
Een fiscaal voordeel dat kon oplopen tot 45% (+ gemeentebelasting)
In de praktijk betekende dit dat:
- de aftrekbare intresten rechtstreeks het belastbaar onroerend inkomen verminderden;
- het fiscaal voordeel vaak opliep tot 45%, vermeerderd met de gemeentebelasting;
- vastgoedfinanciering fiscaal werd aangemoedigd, niet ontmoedigd.
Dit mechanisme was geen nichevoordeel, maar een vast onderdeel van de fiscale logica rond vastgoedbeleggingen. Generaties belastingplichtigen, investeerders en adviseurs hebben hun beslissingen hierop afgestemd.
En dan… een abrupte koerswijziging
Met de Wet van 18 december 2025 houdende diverse bepalingen (BS 30 december 2025) heeft de wetgever echter een fundamentele breuk doorgevoerd.
De aftrek van intresten van leningen voor niet-eigen woningen is afgeschaft. Met terugwerkende kracht tot 1 januari 2025. Ook voor lopende leningen.
Concreet betekent dit dat intresten die:
- jarenlang fiscaal aftrekbaar waren,
- waarop investeringsbeslissingen werden gebaseerd,
- en waarvoor contracten reeds lang vastlagen,
plots geen enkel fiscaal voordeel meer opleveren in de personenbelasting.
Terugwerkende kracht: juridisch mogelijk, maar bijzonder ingrijpend
Dat de maatregel retroactief wordt toegepast, maakt de impact des te groter.
Belastingplichtigen die in alle redelijkheid mochten vertrouwen op een bestaand fiscaal kader, worden geconfronteerd met:
- een hogere belastingdruk vanaf aanslagjaar 2026,
- zonder dat zij hun financieringsstructuur nog kunnen aanpassen,
- en zonder overgangsregeling voor lopende kredieten.
Hoewel retroactieve fiscale wetgeving juridisch mogelijk is, betekent dit in de praktijk een breuk met het vertrouwen dat belastingplichtigen mogen hebben in de stabiliteit van fiscale spelregels.
Wat betekent dit vandaag voor vastgoedinvesteerders?
Voor wie privé investeert in vastgoed, is de boodschap duidelijk:
- de klassieke interestaftrek als fiscale buffer valt weg;
- het netto rendement van opbrengsteigendommen daalt;
- financieringsbeslissingen moeten opnieuw kritisch worden bekeken.
In veel gevallen dringt zich een bredere reflectie op:
- privé of via vennootschap investeren?
- herfinanciering of herstructurering?
- impact op cashflow en langetermijnplanning?
Besluit
De afschaffing van de interestaftrek voor niet-eigen woningen is geen technische detailwijziging, maar een structurele ingreep in de fiscaliteit van vastgoedbeleggingen.
Wat jarenlang gold als een evident en gekend uitgangspunt, is met terugwerkende kracht verdwenen.
Net daarom is proactief fiscaal en financieel advies vandaag belangrijker dan ooit.
Bij Cobofisk volgen we deze evoluties van nabij en begeleiden we onze cliënten bij het herdenken van hun vastgoedstrategie in een gewijzigd fiscaal landschap.